Il existe différent types de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) a le vent en poupe. Les SCPI de rendement sont les plus connues et pourtant d’autres existent. Par exemple les SCPI fiscales. Comment fonctionnent-elles ? Quelles sont leurs caractéristiques ? Iroko vous aide à y voir plus clair sur ce produit d’épargne.
Qui dit SCPI fiscale dit avant tout Société Civile de Placement Immobilier. Plus concrètement, c’est une structure qui permet de réunir des épargnant·es autour d’un projet immobilier de grande ampleur. Elle fait l’objet d’un agrément auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). C’est un placement d’épargne dans le secteur de l’immobilier bénéficiant des avantages d’un investissement dans la pierre sans en subir les contraintes (notamment les contraintes de gestion). On parle aussi de “pierre papier”.
1) Et les SCPI fiscales dans tout cela ?
Contrairement aux SCPI de rendement (constituées de biens immobiliers professionnels), les SCPI fiscales visent des biens immobiliers résidentiels. Leur objectif ? Composer un parc immobilier de biens profitant d’avantages fiscaux pour en faire bénéficier les associé·es. En effet, les fonds récoltés sont investis dans des biens respectant les différents dispositifs de défiscalisation : Pinel, Malraux ou encore Déficit Foncier. Ces différentes lois ont pour but d'attirer des investissements autour de la transition énergétique et de maintenir un certain niveau de qualité du patrimoine immobilier français. Le tout en alignant les intérêts fiscaux des souscripteurs.
2) Zoom sur les différents types de SCPI fiscales
a) Les SCPI fiscales Pinel
Quel type d’investissement ? Elles investissent dans l’immobilier résidentiel neuf ou à rénover situé dans les communes éligibles au dispositif.
Bon à savoir : le dispositif Denormandie est une sous-catégorie du Pinel axé sur les logements vétustes à rénover.
Quel avantage fiscal ? Une SCPI Pinel donne le droit aux associé·es de bénéficier d’une réduction d’impôts. En contrepartie, vous devez conserver vos parts tout au long d'une période donnée afin de bénéficier de la défiscalisation offerte. Deux avantages en plus : pas besoin d’injecter de grosses sommes pour y accéder et vous bénéficiez de votre avantage fiscal directement l’année de votre investissement.
C’est donc une solution pertinente pour profiter des possibilités de défiscalisation.
b) Les SCPI fiscales Malraux
Quel type d’investissement ? Elles ont pour objectif de réhabiliter le patrimoine immobilier français dans des secteurs sauvegardés comme les centres historiques des villes.
Bon à savoir : Les SCPI Malraux 2014 et 2015 sont très accessibles avec un ticket d’entrée relativement bas.
c) Les SCPI de déficit foncier
Quel type d’investissement ? Elles investissent dans des biens nécessitant d’importants travaux.
Quel avantage fiscal ? Le ou la propriétaire de parts de ce type de SCPI peut déduire de ses revenus fonciers la quote-part des dépenses engagées dans les travaux de rénovation.
Si vous possédez un patrimoine foncier important générant de forts revenus, cette solution peut donc se révéler pertinente.
Bon à savoir : pour les contribuables dont la tranche d’imposition est importante, cet investissement vous permet de bénéficier d’une déduction d’impôt qui n’est pas concernée par le plafonnement des niches fiscales.
3) Avantages et inconvénients des SCPI fiscales
a) 3 avantages principaux :
- Comme les autres SCPI, une SCPI fiscale est un placement “clef en main”. Concrètement ? Vous n’avez rien à gérer. Vous déléguez la gestion du parc immobilier aux professionnel·les de la société.
- Les SCPI offrent également l’atout de la diversification des biens et la mutualisation des risques. En effet, le risque locatif est mutualisé entre les différents occupants contrairement à un investissement direct centré sur un seul locataire.
- Enfin, autre avantage des SCPI de défiscalisation : elles sont accessibles jusqu'aux derniers jours de l'année et ouvrent droit à une défiscalisation effective dès l’année de souscription.
b) 2 inconvénients :
- La rentabilité des SCPI fiscales est en général moins élevée que les SCPI de rendement. En effet, les rendements peuvent être affectés car les actifs sont achetés dans du neuf (généralement plus chère à l'achat). Notre SCPI de rendement Iroko Zen a un objectif de distribution annuelle de 5,5 % net des frais de gestion (objectif non garanti, cf. note d'information Iroko ZEN pour plus d'informations).
- Elles ont une liquidité limitée : en effet, les parts d’occasion sont difficiles à céder sur le marché secondaire, car elles ont perdu leur attrait fiscal.
Notre dernier conseil pour la route : choisir entre SCPI fiscale et SCPI de rendement dépend donc de votre objectif car elles répondent à deux problématiques patrimoniales différentes. Envie d’en savoir plus sur les SCPI de rendement ? C’est juste là que cela se passe.
