La rentabilité des SCPI

Malgré les craintes de ces derniers mois, liés à la crise du Covid-19, la pierre papier n’a pas fini de séduire les investisseurs. Le marché demeure en effet très dynamique en 2021 avec une collecte nette de plus de 7 milliards d’euros en 2021 et un Taux de Distribution de 4,49% entre janvier et décembre 2021 (Source : IEIF).

Comment apprécier cette rentabilité pour investir en SCPI ? Sur un marché où les produits d’épargne se multiplient, Iroko vous aide à éclaircir le sujet de la rentabilité des SCPI pour mieux en comprendre les tenants et les aboutissants.

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1. Rentabilité des SCPI : quelques chiffres

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Selon l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) les SCPI ont collecté 7,4 milliards d’euros en 2021, soit plus d’un milliard de plus qu’en 2020.

Les investissements sont restés dynamiques avec 7,8 milliards d’euros en 2021 contre 8,4 milliards en 2020. Ce léger recul reste toutefois moins important que celui de l’ensemble du marché de l’investissement en France. Malgré des acquisitions toujours majoritairement orientées vers les bureaux (58%), on observe un intérêt grandissant vers les secteurs de la santé et de l’éducation. En 2019, ces deux secteurs représentaient 7% des acquisitions contre plus de 17% aujourd’hui. Cette augmentation s’explique en grande partie par la volonté de se tourner vers des classes d’actifs jugées plus résiliantes.

Bien que les performances passées ne présagent pas des performances futures, en 2021 les SCPI ont délivré un taux de distribution attractif de 4,49% net (contre 4,18 % pour 2020) qui correspond au rendement immédiat annuel pour une part en jouissance obtenu en divisant les dividendes versés par le prix d’acquisition des parts frais inclus.
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2. Quels critères définissent la rentabilité d’une SCPI ?

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On a tendance à penser immédiatement au Taux de Distribution (rendement locatif) qui enregistre une rentabilité immédiate. Mais d’autres critères sont aussi à considérer pour avoir une vision exhaustive de la rentabilité d’une SCPI.

2.1. Le Taux de Distribution

Le Taux de Distribution appelé aussi rendement locatif est un revenu distribué par la SCPI aux associés investisseurs en fonction de la quote-part qu’ils détiennent. Il correspond à un pourcentage entre les dividendes distribués et le prix annuel d’une part.

Le rendement locatif s’entend toujours net de frais de gestion et avant le paiement des impôts. Il est en moyenne de 4 à 5% depuis quelques années.

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Bon à savoir !

En 2021, Iroko ZEN a distribué 7,10%*, dépassant ainsi son objectif annuel non garanti de 5.5%.

Pour rappel, les performances passées ne présagent pas des performances futures et investir comprend des risques notamment de perte en capital et de liquidité.

*Il s’agit du dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l’associé) versé au titre de l’année 2021 divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l'année 2021. Cette performance est nette de frais de gestion et a été calculée du 1er janvier au 31 décembre 2021.

2.2. Les autres critères de performance

Si le rendement locatif est un critère prépondérant dans la performance d’une SCPI, l’évolution du prix des parts est aussi un indice d’attractivité car il permet de réaliser d’éventuelles plus-values.

Voici en outre d’autres indicateurs à observer qui doivent encourager à savoir apprécier les éléments financiers d’une SCPI :

• Le RAN (Report à Nouveau)

Le report à nouveau est une notion comptable. C’est une partie des résultats bénéficiaires qui ne sont pas distribués aux associés pour pallier d'éventuelles intempéries du marché. Le RAN peut donc évoluer à la hausse d’une année sur l’autre et servir éventuellement à lisser la performance dans le temps.

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Bon à savoir !

Attention à ne pas confondre Report à nouveau et réserve ! Une SCPI peut très bien avoir un faible RAN mais avoir des réserves importantes en ayant réalisé des plus-values non distribuées. Il est donc important de connaître la composition des revenus distribués (quelle est la part de loyers et des plus-values?)

• Le taux d’occupation financier (TOF)

Le TOF permet d’apprécier le taux de vacance locative d’une SCPI, c'est-à-dire le nombre de locaux vacants et non loués. Il exprime le rapport entre les loyers et les indemnités effectivement facturés et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient occupés à 100%.

Pour un associé qui attend un maximum de régularité dans ses revenus, le TOF est un élément à surveiller. Un TOF dégradé indiquera un taux important de locaux non loués et donc une dégradation de ses revenus.

Il est nécessaire d’avoir une analyse plus fine d’un taux dégradé. Il peut s’expliquer par des travaux de réhabilitation temporaires comme de réelles difficultés à louer à cause d’une localisation peu attractive, de loyers trop élevés ou d’un immeuble en mauvais état.

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Bon à savoir !

Iroko ZEN est une jeune SCPI qui bénéficie donc d’un excellent TOF car n’ayant aucun héritage. Au 31/12/2021, le TOF d’Iroko ZEN est de 100 % (source : BT T4 2021 Iroko ZEN).

Pour rappel, le TOF d’une SCPI peut évoluer dans le temps et n’est pas garanti.

• La répartition des biens

On touche là davantage à la stratégie d’investissement de la SCPI. Une SCPI peut investir majoritairement dans des bureaux ou bien diversifier ses actifs dans plusieurs secteurs d’activité comme le fait Iroko ZEN. L’objectif de diversifier son portefeuille est d’apporter un niveau de sécurité supplémentaire aux investisseurs en diluant le risque d’impayés. Historiquement les SCPI diversifiées ont de meilleurs rendements que la moyenne du marché.

3. Comment choisir sa SCPI en 2021 ?

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Cette question du choix de la SCPI est intimement liée à la notion de rentabilité. Elle hante d’ailleurs l'ensemble des médias du secteur que ce soit les sites de conseil en gestion de patrimoine ou les sites et blogs de conseils en placements financiers. Il n'est pas possible de répondre d’une manière univoque, tant cela dépend aussi de votre situation personnelle et financière mais aussi de vos objectifs de placement. Voici néanmoins quelques pistes.

• Quels sont vos objectifs ?

Les raisons et les avantages à investir dans une SCPI peuvent être divers mais voici les principales :

- vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier

- vous souhaitez préparer votre retraite en créant des revenus complémentaires

- vous souhaitez optimiser votre fiscalité

Selon les raisons qui vous poussent à investir, vous rechercherez une rentabilité à plus ou moins long terme. Sachez toutefois que la rentabilité d’un investissement en SCPI se mesure en années bien souvent au-delà de 8 ans.

• Quel est le ticket d’entrée de la SCPI ?

Un SCPI comme Iroko ZEN permet de se constituer ou diversifier son patrimoine avec un plancher d'investissement accessible (dès 5000 euros)

• Quel est l’âge de la SCPI

De nombreuses SCPI bénéficient d’un historique important. Si ces éléments se veulent rassurants, ces structures peuvent aussi être handicapées par un parc immobilier vieillissant et des frais de gestion et réparations plus importants.

De ce point de vue Iroko ZEN bénéficie des avantages de son jeune âge :

- peu d’actifs en gestion

- un taux d’occupation financier de 100%

- une orientation stratégique orientée vers les usages de demain notamment en termes d’alignement avec les changements climatiques

• Comment est entretenu le parc immobilier ?

Iroko ZEN est une SCPI qui tranche avec les habitudes du marché notamment de par son attachement à la transition énergétique. Une fois son objectif de rentabilité et de distribution atteint, elle s’est engagée à reverser 20% de sa performance dans l’amélioration énergétique de ses actifs (isolation, photovoltaïque…).
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4. Le mot de la fin

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Alors que les placements bancaires à taux fixe séduisent de moins en moins les épargnants à cause de leur faible rentabilité, il ne serait pas étonnant que l’année 2022 marque un tournant pour l’épargne des Français. En effet, des placements comme les SCPI savent se montrer résiliants depuis plusieurs années et ce malgré un contexte économique en mutation. Il est fort à parier que les SCPI vont prendre de plus place dans les portefeuilles des épargnants ...

A savoir avant d’investir

• Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
• Acheter des parts dans une SCPI est un investissement immobilier long terme. Nous vous recommandons une durée de placement de plus de 7 ans.
• Comme tout placement, celui-ci comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.
• La liquidité et donc le rachat des parts n’est pas garanti
• Les informations présentées ci-dessus ne constituent ni un élément contractuel, ni un conseil en investissement.

Ceci est une communication publicitaire. Veuillez vous référer à la note d'information et au DIC de la SCPI Iroko ZEN avant de prendre toute décision finale d'investissement. Renseignez-vous sur Iroko.eu avant d’investir.