1) Qu’est-ce que l’ISR ?
L'Investissement Socialement Responsable (ISR) est une approche visant à appliquer les principes du développement durable à l'investissement. En d'autres termes, l'investissement ne se base pas uniquement sur des considérations financières, mais prend également en compte des critères non financiers tels que le respect de l'environnement, le bien-être des employés au sein de l'entreprise et la qualité de sa gouvernance.
Le label ISR a été instauré en 2016 sous l'impulsion du ministère de l'Économie et des Finances, notamment pour les Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM) investis en actions et/ou en obligations. Son objectif est de distinguer les fonds d'investissement qui intègrent de manière solide la démarche ISR des autres fonds. En 2020, ce label a été étendu aux Fonds d'Investissement Alternatifs (FIA), notamment aux fonds immobiliers tels que les SCPI et OPCI.
Lorsqu'un fonds immobilier obtient le label ISR, il est tenu d'inclure des critères non financiers dans son processus décisionnel d’acquisition et d'attribuer des notes à ses différents actifs en fonction des trois piliers ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance). Ces notes sont calculées en se basant sur diverses caractéristiques du site, des données provenant de la salle des données, des audits énergétiques et techniques, ou d'autres observations pertinentes.
Chaque fonds labellisé ISR doit définir au préalable une note ESG appelée "note seuil" ou "note cible". Chez Iroko Zen, afin de prendre en compte les différences de typologie et de localisation de chaque actif, nous avons calculé une note seuil pour chaque grande catégorie d'actifs (Locaux d'activité, Éducation, Logistique, Commerce, Bureaux, Santé) et pour chaque pays où ils sont situés. Ces notes permettent la mise en comparaison des notes des actifs par rapport à leur valeur et de répartir les actifs dans 3 différentes catégories :
- Best-in-progress
- Best-in-class
- Exclusion du portefeuille ISR
Certains fonds immobiliers peuvent opter pour une méthode d’investissement portant sur des acquisitions exclusivement dites “Best-in-progress”, d’autres “Best-in-class” ou un mixte des deux.
Approche Best-in-class
L’approche Best-in-class a pour objectif de sélectionner les entreprises les mieux notées d’un point de vue extra-financier, pour chaque secteur d’activité sans exclure aucun secteur.
Un actif dans la catégorie Best-in-class est donc un actif qui a déjà, au moment de l’acquisition, une note ESG égale ou supérieure à la note seuil. L’objectif principal du fonds sera de maintenir l’actif à ce niveau, voire d’améliorer sa note ESG, pendant la période de détention.
Cet objectif est réalisé en mettant en place des actions et des engagements visant à maintenir le niveau de performance environnementale et sociale des actifs et à réduire leur impact sur l'environnement et les communautés environnantes. Ces actions peuvent inclure des engagements auprès des locataires pour encourager des comportements plus durables, l'amélioration de l'efficacité énergétique et l'utilisation d'énergies renouvelables, l'amélioration des systèmes d'infrastructure et des équipements, ainsi que le développement des programmes de sensibilisation et de formation.
Approche Best-in-progress
Un actif dans la catégorie Best-in-progress est un actif qui, au moment de l’acquisition, a une note inférieure à la note seuil, mais supérieure à la note minimale (critère d’exclusion). Dans ce cas-là, le rôle de la société de gestion sera d’améliorer la qualité de l’actif, en réalisant des travaux d’amélioration, afin de lui faire atteindre la note seuil pendant les trois ans suivant l’acquisition de l’actif. Les travaux réalisés auront par exemple comme but de faire diminuer la consommation énergétique des bâtiments (électricité, gaz …), diminuer leur émission de gaz à effet de serre, d’améliorer la biodiversité sur site, d’améliorer les modes de mobilité douce permettant l’accès au site (construction de parkings à vélos, installation de bornes de recharge pour les voitures électriques), d’améliorer le niveau d’implication des parties prenantes (locataires, prestataires) dans le processus de gestion responsable des bâtiments.
Exclusion du portefeuille ISR
Sont exclus des investissements, tous les actifs qui ont des notes seuils inférieures à la moitié de la note seuil établie pour la typologie et le pays qui concernent l’actif.
De plus, afin d'assurer que ces engagements sont respectés, le fonds immobilier va mettre en place des indicateurs de performance qui aideront à surveiller et à mesurer le progrès réalisé. Les indicateurs de performance sont des outils qui peuvent également aider à identifier les actions supplémentaires à réaliser pour améliorer l’impact environnemental et social des actifs.
2) L’exemple d’ Iroko Zen
Dès sa création, la SCPI Iroko Zen s’est engagée vers un immobilier plus durable et responsable et a choisi d’adopter une stratégie mixte qui conjugue à la fois des investissements “Best-in-class” et des investissements “Best-in-progress”. L'essentiel de cette stratégie est de favoriser l'acquisition des actifs en catégorie Best-In-Class, lorsque cela est possible et financièrement cohérent avec son objectif de rentabilité. Sinon, la SCPI s’engage à améliorer la performance énergétique de ses actifs dans les trois ans suivant leur acquisition.
La note seuil établie par Iroko Zen est en moyenne de 62 (moyenne établie sur toutes les typologies et secteurs géographiques).
Les différentes actions menées par la SCPI Iroko Zen, notamment des travaux et campagnes de sensibilisation auprès de ses locataires ont permis à Iroko Zen de passer 9 actifs sur 19 de la catégorie “Best-in-progress” à “Best-in-class” entre 2020 et 2022.
En fonction des différents pays et des secteurs d’activité, la SCPI adapte ses benchmarks utilisés dans le processus de notation afin de refléter les qualités nationales de chaque actif. En France, elle utilise par exemple les indicateurs de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) ; en Allemagne, elle utilise les informations de consommation par typologie d’actif de la DENA (Deutsche Energie-Agentur) …
Iroko Zen vise plusieurs objectifs. En effet, lorsque la société de gestion investit dans un actif Best-in-progress, les équipes se donnent 3 ans afin de faire monter sa note au-dessus de la note seuil.
Les travaux d’amélioration réalisés par des professionnels à la demande d’Iroko sont les solutions suivantes par exemple :
- l’installation de bornes électriques pour charger des voitures
- l’installation de panneaux photovoltaïques
- l’installation de systèmes d’illumination LED
- actions de biodiversité …
Pour Iroko, les travaux d’amélioration énergétique sont des investissements dans la valeur à long terme de ses actifs. Le service asset management met cette stratégie au cœur de ses missions.
