La SCPI résidentielle est spécialisée dans l’investissement immobilier locatif d’habitation.
Il peut s’agir de résidences primaires ou secondaires (maisons, immeubles, résidences, coliving, etc.).
L'investissement en SCPI résidentielle permet d'obtenir des revenus potentiels et de profiter d'avantages fiscaux.
Quelles sont les différentes sortes de SCPI résidentielles ?
Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement ?
Comment acquérir des parts dans une SCPI résidentielle ?
I. Les différentes sortes de SCPI résidentielle
A) Des stratégies et objectifs variables
Les SCPI résidentielles peuvent avoir des stratégies d’investissement différentes, comme :
- obtenir des revenus potentiels ;
- se constituer un patrimoine sur le long terme ou le diversifier ;
- profiter d’avantages fiscaux, etc.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’être modifié ultérieurement.
À noter également qu’un investissement en SCPI, comme tout investissement en immobilier, peut entraîner des risques de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et la liquidité est limitée.
B) SCPI de rendement vs. SCPI fiscales
Il est fréquent de décomposer les SCPI résidentielles en deux groupes :
Les SCPI de rendement
Une SCPI de rendement se focalise sur la distribution de potentiels revenus aux associés et espère une rentabilité élevée.
Attention les rendements et les revenus des SCPI ne sont pas garantis, ils sont liés aux évolutions du marché de l’immobilier et au bon paiement du loyer par les locataires.
Les SCPI dites “fiscales”
Une SCPI fiscale offre aux associés des solutions de défiscalisation à travers les différents dispositifs immobiliers qui existent : loi Pinel, loi Malraux, loi Denormandie, etc.
C) Classement des SCPI résidentielles
Parmi les différentes SCPI résidentielles, voici un classement des SCPI résidentielles non fiscales selon leur taux de distribution en 2022.
➜ Classement des SCPI résidentielles non fiscales les plus performantes en taux de distribution :
⚠️ Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
À noter que la SCPI résidentielle n’est pas la seule à pouvoir investir dans de l’immobilier locatif d’habitation.
C’est également le cas des SCPI diversifiées comme Iroko Zen qui ont la particularité de pouvoir investir dans des secteurs d’activités divers, tels que des bureaux, du commerce ou de l’habitation.
Pour rappel, investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte plusieurs risques dont le risque de perte en capital, le risque lié au marché immobilier, à la commercialisation des locaux et à leur gestion. Iroko ne fait pas de conseil en investissement et ne garantit pas le rachat de vos parts. Renseignez-vous avant d'investir sur iroko.eu
II. Investir dans une SCPI résidentielle : quels sont les avantages ?
A. Profiter d’une valeur refuge
Le logement répond à un besoin essentiel, même en période de crise.
Les SCPI résidentielles peuvent constituer une valeur refuge pour placer son épargne.
Les gérants des SCPI résidentielles ont un rôle à jouer dans l’offre de logements notamment sociaux en sélectionnant des zones où la demande de logement est particulièrement tendue, dans les grandes villes et leur périphérie (source : CESE 06, Mars 2017).
B. Bénéficier de rendements potentiels
Grâce aux SCPI résidentielles, il est possible de bénéficier de rendements potentiels. En effet, le taux de distribution des SCPI résidentiels a été de 4,17 % en 2022 selon l’ASPIM.
Pour rappel, en 2022, le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,53 % (Source : ASPIM, communiqué de presse du 27 mars 2022).
Le taux de distribution n’est pas le seul indicateur auquel se fier pour apprivoiser le rendement d’une SCPI mais il s’agit d’un bon indice pour estimer sa rentabilité.
➜ Taux de distribution 2022 par stratégies prépondérantes :
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⚠️ Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
C. Jouir d’une fiscalité attractive
En plus des avantages classiques d’une SCPI, les associés d’une SCPI résidentielle fiscale peuvent profiter sous certaines conditions des dispositifs de défiscalisation immobilière tels que :
- Le dispositif Pinel : réduction d’impôt en cas d’investissent dans l’immobilier neuf ;
- Le dispositif Malraux : défiscalisation immobilière en cas d’investissement dans l’immobilier ancien ;
- Le dispositif Denormandie : réduction d’impôt en cas d’investissement immobilier dans une commune labellisée Cœur de ville.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’être modifié ultérieurement.
D. Diversifier ses placements et multiplier les sources de revenus
Le résidentiel est un secteur peu exploré par les SCPI traditionnelles.
Très souvent, les SCPI investissent plutôt dans l’immobilier tertiaire : entrepôts, bureaux, locaux pour les entreprises, etc.
Investir dans une SCPI résidentielle permet ainsi d’enrichir un portefeuille de SCPI déjà existant et de diversifier ses placements.
Comme pour n’importe quelle autre SCPI, les risques existent, mais ils sont mutualisés, permettant à l’épargnant de jouir d’une certaine sécurité en matière de vacances locatives, de travaux ou d’impayés.
3. SCPI résidentielle : quels risques ?
A. Risques de pertes en capital, de revenus non garantis et de liquidité
Investir dans une SCPI résidentielle n’est pas sans risque.
Comme tout placement immobilier, il n’est pas possible de prédire les performances futures et le capital n’est pas garanti par les sociétés de gestion.
Il existe donc un risque de perte en capital et de ne pas percevoir de revenus, malgré la mutualisation des risques.
B. Risque de gros travaux
Le parc immobilier des SCPI résidentielles peut faire l’objet d’importants travaux, notamment pour améliorer la performance énergétique des habitations.
En effet, les logements mal ventilés peuvent faire face à des problèmes d’humidité ou d’aération pouvant impacter les rendements de la SCPI.
C. Risque de vacances locatives
Le risque de vacances locatives est plus important que dans le cas d’une SCPI classique d’entreprise.
Les baux peuvent être dénoncés à tout moment et les locataires sont moins engagés sur les contrats de location. La réglementation propre aux logements privés à vocation à les protéger.
De plus, la législation évolue souvent et rend difficile une vision à long terme de la rentabilité potentielle des logements acquis.
4. Comment investir dans une SCPI résidentielle ?
Il existe différentes manières d’investir dans une SCPI résidentielle.
A. L’investissement au comptant
L’investissement au comptant permet à l’investisseur d’obtenir des revenus potentiels dès que la période de jouissance est écoulée.
Investir au comptant est sans doute la manière la plus simple d’acheter des parts de SCPI à condition d’avoir bien apprivoisé les impacts fiscaux de l’opération.
La situation fiscale dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’évoluer dans le temps.
B. L’investissement à crédit
Les personnes qui ne disposent pas de suffisamment de liquidité peuvent investir à crédit.
Pour acheter des parts de SCPI grâce à un prêt, il est nécessaire de respecter les critères d’endettement imposés par les organismes de crédit.
Dans le cadre d'une souscription par crédit, la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts peuvent ne pas être suffisantes pour rembourser le crédit.
L’associé devra alors payer la différence.
Un crédit vous engage et doit être remboursé.
C. L’investissement en démembrement
Bien que la situation fiscale dépend de la situation individuelle de chacun, l’investissement en SCPI en démembrement est intéressant pour les personnes fortement fiscalisées ou imposables à l’impôt sur la fortune.
Dans ce cas, un investisseur détient la nue-propriété des parts de SCPI et un autre, l’usufruit.
D. L’investissement via l’assurance vie
Enfin, les titulaires d’un contrat d’assurance vie peuvent, par ce biais, investir en SCPI résidentielle si celle-ci est référencée auprès de l’assureur.
Les 4 points à retenir sur la SCPI résidentielle
- La SCPI résidentielle est un véhicule de placement collectif qui permet d'investir dans l'immobilier locatif d’habitation primaire ou secondaire.
- La SCPI résidentielle offre des avantages tels que :
- profiter d’une valeur refuge
- bénéficier de rendements potentiels
- bénéficier d'une fiscalité attractive
- diversifier ses placements - Cependant, il existe des risques tels que :
- la perte en capital, revenue non garantie, liquidité
- d’importants travaux,
- les vacances locatives - Il existe différents moyens d’investir dans une SCPI résidentielle :
- au comptant ;
- à crédit ;
- par le biais d’un démembrement de propriété ;
- à travers un contrat d’assurance vie.
Sources :
- SCPI : connaître les risques et les rendements de cet investissement
- Les fonds immobiliers grand public en 2022 : une collecte et des investissements records, des performances conformes aux attentes
